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郎咸平:房价30年不涨德国人做到为何中国做不到

发表时间:2019-02-28 08:43

  德国各级政府重视民生,将房地产市场定位为消费市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面,政府都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。

  德国现在成为欧洲房地产市场上的黑马,是因为外国投资人涌入,再加上欧洲央行降息,导致这几年德国房价一年增长率达4%。但在2008年欧元危机之前,德国房价每年仅上涨1%,物价水平平均每年涨幅2%,也就是说,房价实际上每年缩水1%。从1977年到2007年的30年中,德国平均房价仅上涨了60%,而同期个人收入额则增长了三倍,等于说,老百姓买房子越来越容易,房子实际上等于一直在降价。

  同样的房子,因为地段不同,会造成有些房价高,有些低,房子本身造价是一样的,不一样的是地价。如果土地所有权属于国家,那么土地交易市场上就完全没有竞争,垄断一切土地资源的政权就可以操纵地价,从中牟取暴利,甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。

  德国的房地产价格不是开发商说了算的,政府更是无权干预,而是由房地产价格评估机构来决定的。这类机构独立于政府之外,法官也只承认评估师签字的评估报告。评估者只对自己的工作负责,并不考虑政府、委托人及其他个人的经济利益。

  德国的租房合同大部份是无限期的,除非房东要收回房子自己住,否则不能要求房客搬走,如果房东强行赶房客走,那么房客可以将房东告上法庭。 另外,房东不能随便提高房租,如果房租超过当地“房租指导价”的20%,那么房客可诉诸法律,如果超过50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

  这类指导价具有法律效力,所有房地产交易都需参照此执行,只能在合理范围(20%)内浮动。

  德国联邦建筑法规定,每一块出售的土地都登记在册,所有交易情况集中起来制成“销售价格总表”。各地评估委员会每年根据此表制定“地价图”,提出各个区域的标准土地价格,并为不同地段、不同类型的住房制定详细的“基准价”或“指导价”。

  按收入来看,也低于美国的65%。这一比例明显低于欧盟平均值71%,但其中只有42%住在自己的房子里!

  在不少销售电子烟的网络店铺里,商家都在网页晒出产品的多项检验证书,包括出口产品质量检验、烟油质检报告等。同时,还标着不含致癌物、无二手烟、帮助戒烟等广告语。

  数十年租房住的德国家庭并不少见,他们通常认为,租房住挺好,攒钱买房不如花钱享受生活。另外,德国政府还保证有大量的廉价出租房屋供应,稳定了整个房地产市场。

  供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的第一要素,在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用。

  目前,除了大城市因为人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡村地区和小城镇,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。

  租房住的德国人比买房的多,这就决定了,几十人抢买一个房子的现象极其少见,哄抬价格的事情很少发生。

  这么多人有实力买房但却不想买房,主要得益于德国的租房法注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房。